Особенности выкупа арендованного помещений у города Москва.

Компании малого и среднего бизнеса, находящиеся в Москве и арендующие у города помещения, не понаслышке знают об инвестиционных возможностях, предоставляемых им городскими властями. Речь идет о возможности выкупить арендованное помещение (при условиях соответствия определенным признакам).

Данные возможности обеспечены несколькими основными нормативными актами:

• Федеральный закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
• Закон города Москвы от 17 декабря .2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы»;
• Постановление правительства Москвы от 15 мая 2012 года № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом земельных ресурсов города Москвы».

Рассмотрим их подробнее далее.

Зачем выкупать? Попробуем отойти от однозначности в ответе!

Минусы:

• В 2019 и 2020 годах в российской экономике продолжает происходить диджитализация (оцифровывание) каналов коммуникации с клиентами, переход к онлайн-продажам, дистанционные формы построения бизнес-процессов. Фактор? Однозначно. Если это так – тогда почему Вы все еще снимаете помещение?

Плюсы:

• Стоимость выкупаемых помещений часто ниже рыночной стоимости;
• Возможность платить рассрочку (часто не больше арендной платы).
• Самое главное – вы получаете свое помещение – отремонтированное, привычное для клиентов и персонала.

Решайте!

Примеры удачный кейсов.

Для начала некоторый нормативный базис – кто имеет право на выкуп помещений?

Два обязательных признака - Вы - собственник договора на аренду помещений и Вы - субъект малого или среднего предпринимательства. Каждый из пунктов будет подтверждаться документально.

Рамочные условия для выкупа помещений у города.

Во-первых, помещение не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи в пользование или владение предпринимателям.

Во-вторых, покупатель должен непрерывно, в течение не менее двух лет арендовать помещение, которое планируется к выкупу, у Департамента имущества города Москвы. Договор аренды помещений должен быть официально зарегистрирован.

В-третьих, но не менее важное обстоятельство – задолженности по арендной плате, пеням, штрафам и т.д. Их быть не должно. Лучше сразу провести сверку финансовых документов с Департаментом имущества г. Москвы.

Несколько подводных камней процедуры выкупа.

Мы не скажем, что без юристов вы не справитесь. Это вполне возможно.

Но есть ряд проблем, где компетенции юридической компании может играть существенную роль.

• Документарный пласт проблем: несоответствие кадастровых данных, перепланировки, переустройство и т.д.
• Стоимостной пласт проблем: городские власти установили неподъемную стоимость для выкупа. Оценщики не учли факторы при оценке: проходимость, местоположение, расположение в здании и т.д. Несущественные на первый взгляд факторы, приводят к завышению стоимости выкупаемого помещения. Находится ваш магазинчик на первой линии домов – значит помещение стоит дороже. То, что вход находится со двора – влечет применение скидки до 40%. Город ее учел? Не факт.
• Организационный пласт проблем: сроки и состав подаваемых документов, особенности процедуры подачи документов к выкупу помещения у города.

Указанные проблемы по отдельности могут быть решены, но в совокупности составляют критическую массу слабых мест, из-за которых выкуп интересующего помещения может быть отложен (в лучшем случае) или отклонен (в худшем)..

Как выстроить работу по выкупу помещений?

1. Проводим юридический анализ всех документов;

2. Проводим работу по недостающим или некорректным документам;

3. Начинаем деловую переписку с ДигМ;

4. Оспариваем рыночную стоимость городских помещений;

5. Выигрываем;

6. Контролируем исполнение обязательств со стороны Департамента городского имущества города Москвы.