Вопросы аренды помещения с правом выкупа.

Аренда с правом выкупа недвижимости может быть эффективным механизмом для всех участников сделки, вне зависимости от того, кто является собственником помещения или здания или любой другой недвижимости и кто является покупателем/арендатором. При должном анализе целесообразности сделки (как финансово-экономическом, так и маркетингово-производственном), корректного оформления данной задумки в рамки договорных обязательств каждая сторона получает свои преимущества. Ситуация «win-win» достижима в сложных, порой противоречивых, отношениях продавец-покупатель.

Политика механизма аренды недвижимости с последующим выкупом.

Вступление в арендные отношения по определенной недвижимости для ее выкупа означают возможность её использования (в рамках видов деятельности и разрешенного использования) и при достижении целевых показателей, отраженных в специальном договоре, перехода правомочий собственника к арендатору.

Экономика механизма аренды помещения с правом выкупа.

Вся финансово-экономическая суть договоров аренды помещений с правом выкупа строятся вокруг единого понимания рыночной стоимости объекта недвижимости. При разногласиях по стоимости могут привлекаться независимые оценщики недвижимости.

При формировании единой стоимости формируется, устраивающий все стороны договора, график начислений: для арендатора это отрицательный денежный поток, для продавца положительный. В силу того, что часто указанные графики могут включать в себя периоды нескольких лет, необходимо учитывать временные факторы стоимости капитала.

С одной стороны, происходит физическое и экономическое устаревание недвижимости запланированной под выкуп, с другой – стоимость денежных инструментов с течением времени меняет свою покупательскую способность, т.е. обесценивается (фактор инфляции).

Кстати, арендная плата снижает налогооблагаемую базу (можно даже посчитать эффект налогового щита).

При заключении договора при выкупе помещений необходимо учитывать все факторы.

В рамках данного обзора мы не будем углубляться в особенности инвестиционного анализа проектов.

Отдельные аспекты аренды с выкупом.

Экономический аспект:

• Собственник продает помещение по цене выше рынка (в нее закладываются риски и потери от сразу недополученной полной стоимости).
• Отсутствие необходимости привлечения покупателем кредитных ресурсов.

Юридический аспект:

• Использование помещения до его полной покупки, а также возможность отказа от покупки. Шанс отказа от продажи собственником также остается.
• В собственность выкупаемая недвижимость перейдет только после полного исполнения обязательств по договору.
• Нечистоплотный владелец недвижимости может заложить имущества в банке со всеми вытекающими последствиями.
• В случае смерти собственника придется договариваться с наследниками, а у них может быть другое видение судьбы помещений.

Договоры: арендное соглашение и договор о продаже.

Заключается два вида договора (арендное соглашение и договор о продаже).

Все изменения вносятся дополнительными соглашениями.

Много нюансов накладывает тип недвижимости для выкупа.

1. Арендное соглашение – предмет – аренда недвижимого имущества (выкупаемые здания, комплексы, помещения и т.д.).

Устанавливается стоимость арендной платы, график оплаты, штрафы, неустойки и особенности расторжения соглашения, компенсаций, неотделимые улучшения, условия индексации стоимости, коммунальные и эксплуатационные расходы, переходные права и т.д.

2. Договор о продаже – предмет – продажа недвижимости со всеми улучшениями, со всей совокупностью прав и правомочий.

Обозначается итоговая выкупная стоимость (или формула ее расчета – что правильней), сроки и даты наступления исполнения обязательств (указывается что есть исполнение обязательства для каждой из сторон – передаточные акты, госрегистрация и т.д.).

Разумеется, возможно досрочное расторжение договора аренды. Это происходит по суду в следующих условиях: нарушается порядок использования выкупаемых помещений, что ведет к ухудшению их качественных показателей; неоплата арендной платы; не осуществляются иные обязательства по договору – ремонт и т.д. Претензионная работа и переписка соответствует стандартной практике.

Что мы советуем в деле выкупа недвижимости через механизм аренды?

• Во-первых, не рекомендуем использовать неоднозначные трактовки в договоре, так как это может стать причиной отказа собственника в выкупе недвижимости (надо всегда исходить из подсознательного желания стороны воспользоваться слабой правовой позицией другой стороны - увы! - встречается нередко);
• Во-вторых, договор аренды имущества необходимо заключать по форме договора аренды. Накиданный на коленке договор сыграет дурную службу.
• В-третьих, еще раз просчитайте денежный поток. Оцените перспективы рынка: стагнирующий рынок может снизить операционные доходы. Рынок недвижимости может подешеветь, рядом с помещением могут построить метро и стоимость недвижимости существенно увеличится и т.д.
• В-четвертых, все договора регистрируйте в Росреестре РФ.
• В-пятых, уточните об обременениях и сервитутах.

Роман Золотов (специально для ИНДИГО ПРАВО)